PRESENTATION DE NOTRE

ACTIVITE D’EXPERTISE IMMOBILIERE

 

L’expertise immobilière ; définition :

Préambule :

L’expertise immobilière est aujourd'hui indispensable, incontournable. Elle est nécessaire car elle informe, elle garantit, elle concilie, elle démontre et enfin, elle sécurise.

 Une expertise immobilière consiste à définir en toute impartialité, indépendance et avec précision la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier. L'expertise immobilière fait référence à la fois à la connaissance et à la compétence de l'expert immobilier.

Le prix, ou la valeur vénale d'un bien immobilier est difficile à déterminer et à appréhender, car elle est évolutive, subjective, technique, juridique, fiscale mais jamais uniquement mathématique. Tous les professionnels de l’immobilier le savent et ont tous connu l'angoisse de la détermination du « juste prix ».

L’application des méthodes d’estimations impose le juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est apte à apprécier correctement ces principaux facteurs de valeur. Nous nous devons donc d’être à la fois technicien, économiste, juriste et fiscaliste.

 Comment faire évaluer un bien ?

 En premier lieu, il convient d’établir avec le client un contrat d'expertise afin de définir la nature, l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités financières de la mission confiée.

Il est ensuite procédé à la visite des biens concernés sur le terrain, à la collecte des informations nécessaires puis à la rédaction du rapport.

 Le coût d’une expertise immobilière :

 Nos honoraires définis à l’avance, sont établis dans le contrat avec l’accord du client.

Ils sont fixés sur la base d’une vacation horaire correspondant au temps effectif passé.

 Pourquoi réaliser une expertise immobilière ?

- Pour la Gestion patrimoniale des particuliers

Achat, vente, échange d’immeuble, partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, d’indivision, attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant).

- Pour les déclarations fiscales

Déclaration de succession, déclaration pour l’impôt de solidarité sur l'Immobilier (ISI), donation, partage.

- Pour fixer les indemnités d’expropriation

Fixation du loyer de renouvellement, fixation de l’indemnité d’éviction, défense du particulier ou de l'entreprise face à l'administration. Les collectivités territoriales, communes, Départements, Régions ou Etat, sont susceptibles d'ordonner des expropriations dans des cas divers : élargissement de voies, création de ZAC (zone d'aménagement concerté), création de voies rapides, de voies ferrées, etc. Dans ces cas, la Collectivité fait évaluer les biens par l'instance nationale, France Domaine.

L'exproprié à un droit de réponse dans des conditions et de délais précis. Il aura recours à un expert en évaluation immobilière afin de présenter un dossier étayé et argumenté. Ainsi sera présenté un dossier qui permettra au juge de fixer l'indemnité d'éviction.

Dans l'objectif de défendre le particulier ou l'entreprise face à l'administration, nous avons mis en place un partenariat avec des avocats spécialisés. Ainsi, l'exproprié est accompagné par des professionnels d'expérience et sa défense est structurée dans les meilleures conditions.

- Pour valoriser les entreprises

Fusions, apports, cessions, achats, établissement des bilans.

Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert. Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifié par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

- Pour valoriser au juste prix

Appréciation des garanties bancaires, détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie.

 De plus en plus les organismes bancaires demandent un avis d'expert pour obtenir la valeur d'un bien immobilier. En particulier lorsque c'est le bien immobilier qui garantit le prêt.

Les différents cas où un expert peut intervenir sont :

- Appréciation des garanties bancaires,

- Prêt hypothécaire,

- Détermination de la mise à prix,

- Soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,

- Détermination des provisions comptables.

 Méthodologie

Dans un premier temps, un contrat d'expertise est établi avec le client afin de définir la nature, l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités financières de la mission confiée à l’expert.

Nous procédons ensuite à la visite des biens concernés, visite intérieure et extérieure. La visite intérieure doit être complète. Si elle ne l'est pas, les parties des biens qui n'ont pas pu être visités seront notifiées dans le rapport. Afin de définir l'environnement du bien, nous visitons le quartier, la zone, le village... dans lequel il se trouve. Cela permet de déterminer la qualité des dessertes, la proximité des commerces, la fréquentation, les éventuelles nuisances sonores ou visuelles... Puis une "enquête" est nécessaire : il s'agit de collecter les informations utiles à l'étude de marché.

Nous nous renseignons auprès d'acteurs du marché tels que les agents immobiliers et les notaires, afin d'avoir des références récentes de ventes effectuées, sur des biens comparables. La presse économique, la presse spécialisée dans l'immobilier et les réseaux internet nous informent régulièrement des tendances du marché, qu'elles soient nationales, régionales, départementales, par ville et par quartier. Pour réaliser l'étude juridique et administrative du bien, nous nous renseignons auprès des services d'urbanisme et des services des Impôts de la ville dans laquelle se situe le bien.

En fonction des documents fournis ou non par le client, nous nous renseignons également auprès des syndics de copropriété ou du notaire détenant l'acte de propriété... Une fois toutes les informations nécessaires récoltées, nous procédons à la rédaction du rapport. Si possible, nous remettons toujours le rapport en mains propres, afin de le commenter et d'apporter au client toutes les explications nécessaires à son entière compréhension.

Le rapport d’expertise se compose de l’étude juridique, administrative, physique et économique du bien.

L'étude juridique permet de vérifier les éléments contenus dans le titre de propriété, le règlement de copropriété, le bail ou les baux en cours, le cadastre, l'urbanisme, et d'en aborder toutes les contraintes ou servitudes inscrites.

L'étude physique se fait durant la visite des biens, elle étudie l'état et la qualité du gros œuvre, des prestations, des équipements, ainsi que de l'environnement immédiat, voisinage, extérieurs, mitoyens, etc.

L'étude économique consiste à faire une étude du marché immobilier concerné, puis situer les biens étudiés sur ce marché, avec les éléments de référence nécessaires.

La conclusion de ces trois chapitres et la synthèse de ces études permet seule de donner la valeur demandée.

Les méthodes utilisées :

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison, ou méthode par le marché. Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblables que possible.

Pour cela, lors de la phase "enquête" de l'expertise, nous avons recours à nos sources d'information qui nous permettent de tenir à jour régulièrement nos bases de données. Cette méthode reste la plus répandue.

La méthode par le revenu

Elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).

Méthode par le revenu : elle consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché) puis à le diviser par un taux de rendement, donc à capitaliser.

Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes par capitalisation du revenu ou par le rendement. Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel net hors taxes et hors charges locatives principalement en immobilier commercial, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives principalement en résidentiel.

La méthode dite par sol et construction.

Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments et à les additionner. Elle permet soit le recoupement avec la méthode classique par comparaison, soit l'étude d'un bien ne permettant pas une comparaison directe.

Selon la façon dont elle est déclinée, cette méthode s'apparente à la méthode par comparaison ou à la méthode par le coût de remplacement.

Important :

Les rapports d’expertise sont remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés d’un bâtiment au moment de la visite.

En l’absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaires…), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés.

immeuble dessin